中古住宅を買う前に知りたい建物状況調査の活かし方

中古住宅を選ぶとき、立地や間取り、価格と同じくらい気になるのが建物の状態です。

内見で室内がきれいに見えても、基礎や外壁、床下、雨漏りに関係する部分までは判断しにくいものです。

そこで検討したいのが「建物状況調査」です。

何を調べる制度なのか、調査だけでは分からないことは何か。購入後の修繕計画まで見据えた活かし方を整理します。

宅地建物取引業法でいう建物状況調査は、国の登録講習を修了した建築士である「既存住宅状況調査技術者」が、国の定めた方法基準に沿って行う調査です。

主な対象は、基礎・壁・柱など構造耐力上主要な部分と、屋根・外壁・開口部など雨水の浸入を防止する部分です。

目視や計測によって、ひび割れ、欠損、腐朽、雨漏りの跡などの劣化事象がないかを確認します。

中古住宅の現状を客観的に把握するための、基礎的な情報になります。

一般的な内見では、部屋の広さや日当たり、設備の使いやすさに目が向きます。

一方で、外壁の細かなひび、床の傾き、床下の湿気、天井裏の雨漏り跡などは、見る場所や測り方を知らなければ気づきにくい部分です。

中古住宅や空き家は、建築年、改修履歴、使われていなかった期間によって状態が大きく異なります。

築年数だけで良し悪しを決めず、現在の状態を一つずつ確認する視点が欠かせません。

建物状況調査は万能な検査ではありません。

通常は非破壊で、目視できる範囲を中心に調べるため、壁の内部や床下の奥など確認できない場所があります。

また、調査時点で見られた劣化事象を記録するもので、隠れた不具合が一切ないことを保証する検査ではありません。

さらに、一般的な建物状況調査には、次のような判断が含まれない場合があります。

購入目的や建物の状態に応じて、耐震診断、シロアリ調査、設備点検、改修設計などを追加するか検討します。

依頼前に調査範囲と、立ち入れない場所の扱いを確認しておくと安心です。

調査を希望するなら、物件探しの早い段階で不動産会社へ伝えます。

調査には売主の承諾や日程調整が必要になるため、契約直前では間に合わない場合があります。

媒介契約や重要事項説明では建物状況調査に関する説明がありますが、制度上の説明があることと、希望する調査が自動的に実施されることは別です。

結果を受け取ったら、「劣化がある・ない」だけでなく、調査できなかった箇所も確認します。

気になる記載は建築士へ質問し、必要なら補足調査や修繕見積りへつなげます。

中古住宅では、購入代金のほかに、入居前の修繕費、断熱改修や設備更新の費用も考えておきたいところです。

調査で確認された劣化を、緊急性が高いもの、数年以内に対応するもの、経過観察するものに分けると、予算の優先順位を決めやすくなります。

間取り変更や断熱改修を予定している場合は、調査報告書だけで工事内容を決めず、希望する暮らし方と建物全体の状態を合わせて検討します。

購入前に「物件価格＋必要な改修費」という総額の見通しを持てれば、無理のない判断に近づきます。

中古住宅や空き家は、一棟ごとに条件が違います。

松岡建設では、岡山県北部での物件選びや建物の状態、改修の優先順位について、建築と不動産の両面からご相談を受けています。

気になる物件があるときは、契約日程が固まる前にお声がけください。

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